THINK TANK middenstand daarvoor op, met alle gevolgen van dien: deze mensen verlaten Brussel om ergens anders betaalbaar vastgoed te kopen. De vastgoedsector is medeverantwoordelijk voor deze stijging van de prijzen, maar dit neemt niet weg dat een sneller en efficiënter beheer van een aantal reglementaire aspecten het tekort aan nieuwbouw gedeeltelijk zou oplossen door een vermindering van de druk op de residentiële sector. Naast de administratieve aspecten, moeten ook bepaalde financiële hulpmiddelen worden ontwikkeld of bestendigd. Onze simulatie heeft aangetoond dat een vrijstelling van stedenbouwkundige lasten op de ontwikkeling van middelgrote woningen in een gebied van gewestelijk belang een aanzienlijk hefboomeffect oplevert, zonder echter aan de gemeentelijke inkomsten te raken. Ook andere middelen kunnen worden overwogen, in overleg met de vastgoed- en de bouwsector. De middelen die bij de ambities passen De hier aangehaalde cijfers zijn slechts een raming, maar ze vestigen de aandacht op de noodzaak aan coherentie: woongelegenheid of economische activiteit creëren, nieuwe wijken ontwikkelen en de overheidsinkomsten enigszins aanvullen, daarmee zal de vastgoedsector zich kunnen ontplooien. De veeleisende reglementering mag blijven bestaan, maar dan met procedures die efficiënter zijn en beter rekening houden met de snel evoluerende context. Laten we realistisch zijn: het probleem van de woongelegenheid in Brussel en van de toegang tot eigendom voor jonge gezinnen kan alleen worden opgelost door een vermeerdering van de subsidies en de creatie van woningen door de overheid. Dit zijn zeker nuttige stappen, al blijven zij ontoereikend om de vraag te beantwoorden. Een deel van de oplossing moet komen van de bouw van woningen voor de middenstand door de privésector, waardoor de gewestelijke spelers hun actie zouden kunnen uitbreiden en op een kansarmere bevolking toespitsen. Ten slotte nog even dit: de vastgoedsector moet de stedenbouwkundige vereisten naleven, maar de overheid blijft verantwoordelijk voor een aantal inrichtingen en infrastructuren die de projecten aantrekkelijk maken. Wij denken hier aan voldoende openbaar vervoer, uitrustingen voor de bevolking, aantrekkelijke openbare ruimtes enz. Wie van de privésector eist in te staan voor de behoeften van nieuwe bewoners, werkkrachten en consumenten in een bepaalde wijk, verbindt er zich ook toe binnen de termijnen de nodige infrastructuren aan te leggen (bijvoorbeeld een nieuwe tramlijn naar deze wijk). Eens te meer worden in zulke gevallen de zaken vaak op de lange baan geschoven, tot grote ergernis van de projectontwikkelaar (van wie het project aan waarde verliest) maar ook en vooral van de eindgebruiker, de belastingplichtige. Laten we zeer duidelijk zijn: 15 jaar is geen redelijke termijn! De effectieve uitvoering van de grote stedenbouwkundige ambities van de huidige Brusselse regering zal dus grotendeels afhangen van haar bekwaamheid om zonder uitstel en in samenwerking met zowel het gemeentelijke als het federale niveau (op fiscaal vlak) een gunstig klimaat te scheppen voor de ontwikkeling van nieuwe projecten. En eerst en vooral, zich aan haar verbintenissen houden, wat de termijnen betreft. ● Totale oppervlakte Verdeling (oppervlakte) Oppervlakte Aantal belastbare inkomens** Netto belastbaar inkomen per inwoner*** PB (gemid. belastingstarief 33%) Bijkomende PB (Bssl-Stad=6%) Opcentiemen agglomeratie (1%) Totaal inkomen PB Gew. belasting op de gezinnen Gemid. geïndexeerd kadastraal inkomen Onroerende voorheffing Gewest (1,25%) Opcentiemen Agglo (7,36%) Opcentiemen Gemeente (29,50%) Totaal onroerende voorheffing Totaal belastingsinkomsten Simulatie van het jaarlijks fiscaal verlies* - Stad Brussel 250.000 m³ Woning % m² Opperv./woning (met bruikb. opperv.) m² Aantal woningen # # € € € € 50% Verdeling (oppervlakte) 125.000 Oppervlakte 100 1.250 1.875 € 35.000 € 11.550 Gewestelijke belasting**** € 693 Totaal gew. Belasting € 116 Gemeentelijke belasting € € 23.172.188 € € € € € € 2.400 Taks op reklame en uithangborden € 111.250 Totaal gemeentelijke taksen Gemid. geïndexeerd kadastraal inkomen € 37.500 Onroerende voorheffing Gewest € € 276.093,75 Opcentiemen Agglo € 1.106.250 Opcentiemen Gemeente € 1.419.844 Totaal onroerende voorheffing €/ jaar € 24.703.281 Totaal belastingsinkomsten €/m² € €/m² €/m² € €/m² € € € 7,70 € 577.500 € 7,45 € 0 € 10 € 150 € 558.750 € 400.000 € 55 € 45 € 51.563 € 14.063 € 379.629 € 103.535 € € 1.521.094 € 414.844 € € 1.952.285 € 532.441 €/ jaar € 3.088.535 € 932.441 € 0 € 0 * Zonder de belasting op huurinkomsten, btw en registrering. Deze cijfers baseren zich op geïnde bedragen voor een gelijkaardig vastgoedproject in de Stad Brussel. ** Het aantal belastbare inkomens houdt rekening met een hypothese van 1,5 belastbaar inkomen per woning (gemiddelde tussen alleenstaanden en koppels). *** Het gemiddeld netto belastbaar inkomen staat gelijk met het netto totaal van de inkomsten (de som van de inkomsten uit roerende en onroerende goederen, inkomsten uit kapitaal, beroepsinkomsten en diverse inkomsten, vrijstellingen uitgezonderd), na aftrek van de aftrekbare uitgaven (hypothecaire lening, kind ten laste ...). Het voorgestelde inkomen stemt overeen met de hogere middenklasse. Het gemiddelde belastingstarief werd berekend op TaxOnWeb. Bronnen: FOD Financiën ; FOD Economie - Algemene Directie Statistiek. **** De gewestelijke belasting op kantoren bedraagt 8,19 €/m², maar mag niet hoger liggen dan 14% van het geïndexeerd kadastraal inkomen. ***** Wij hebben het hier over uitrustingen van openbaar nut (school, sportcentrum ...) die van een overheidsdienst afhangen. Ook deze worden aan een aantal belastingen onderworpen, waarmee wij hier geen rekening houden. ****** Ter herinnering, aangezien deze inkomst ongeacht de woonplaats wordt verkregen. Een deel van de PB inkomsten wordt echter door de Federale Staat aan het Gewest teruggestort. Berekeningen: BECI € €/# € € € € €/ jaar € 120.000 € 80 € 2.400 € 17.670 € 70.800 € 90.870 € 210.870 € 29.935.128 Federaal****** Gew./Agglo Gemeenten € 21.656.250 € 1.787.765 € 5.491.113 € 0 €/# € 50 % m² Kantoren Handel 30% 75.000 Uitrusting***** 10% 25.000 10% 25.000 # Parking 2400 BECI - Brussel Metropool - februari 2015 11
14 Online Touch Home