TOPIC individuels et espaces collectifs, ainsi qu’un accès facile à différents services, la densité n’est en effet pas un frein à la qualité de vie. La densification rapproche par ailleurs les citoyens d’un certain nombre de services et leur assure une proximité avec leurs lieux de travail, des écoles, des crèches, des espaces sportifs, des lieux culturels, etc. Et Pierre-Alain Franck d’expliquer : « Il faut densifier de manière intelligente. Construisons des choses dont les gens ont réellement besoin, notamment des espaces communs, comme des laveries, des salles de fêtes, des jardins, des parkings, etc. dont tous les habitants d’un quartier peuvent profiter. » Le projet Tivoli, par exemple, c’est des buanderies communes, des potagers collectifs, des serres urbaines, des chambres d’amis à louer… « La mutualisation ne doit pas être vue comme quelque chose de subi, mais comme un mode de vie que l’on choisit », avance Benjamin Cadranel. Avant, la vision de l’urbanisme était de séparer les fonctions (l’endroit où l’on dort, celui où on travaille, etc.). Aujourd’hui, avec les projets d’immobilier mixte, c’est tout l’inverse. Et cela répond à une demande sans cesse croissante de la nouvelle génération. « L’hybridation des lieux est une tendance dans la manière de vivre. Il s’agit de densifier de manière à ce qu’il y ait des complémentarités positives entre les différentes fonctions », poursuit-il. À noter aussi que les projets immobiliers actuels sont conçus pour répondre aux besoins en biodiversité de la ville. Par ailleurs, ce sont aussi des bâtiments basse énergie, voire totalement passifs, contrairement à la grande partie du parc de logements actuel. Il y a donc une réduction des coûts énergétiques au niveau individuel, mais aussi une réduction de l’empreinte écologique globale. Vers un immobilier de plus en plus mixte Cette densification intelligente passe donc par la création de projets mixtes, mêlant logements et activités commerciales. En pratique, on doit rationaliser l’utilisation de l’espace et libérer de la place pour des logements tout en maintenant une activité économique. Les entreprises ou les ateliers doivent généralement se situer aux rezde-chaussée, mais les toits peuvent servir de socle à tout un tas de choses. À Barcelone, par exemple, le toit d’un magasin Décathlon a été converti en terrain de sport. « Dans le cadre du projet Citycampus, on va construire des logements étudiants sur des ateliers », illustre Benjamin Cadranel. Dans ce cadre, le développement des Zemu2 est primordial. Actuellement, des promoteurs proposent des projets qui répondent à la demande du secteur Pierre-Alain Franck, administrateur de l’UPSI. public, mais la question est de savoir qui va s’occuper de gérer ces espaces (destinés à de l’activité économique) sur le long terme. « Les sociétés veulent bien Benjamin Cadranel, administrateur général de Citydev. y travailler et ainsi les louer, mais n’ont pas spécialement les moyens ou l’envie de les acheter. Se pose dès lors la question de savoir comment fluidifier la mise sur le marché et l’acquisition de ces espaces. Ne faudrait-il pas créer un nouvel acteur (public-)privé en Région bruxelloise, qui, à l’instar de Citydev, permettrait le développement d’activités économiques à travers la gestion d’un patrimoine immobilier ? », s’interroge Pierre-Alain Franck. « On ne sait pas encore qui seront les acteurs économiques de ces fameux rez-de-chaussée », reconnaît Benjamin Cadranel. « En tant qu’aménageurs urbains, nous – mais aussi la SAU3 et Perspectives – développons des projets répondant aux attentes des différents publics. En partenariat avec les pouvoirs publics, nous ouvrons la voie pour montrer que des projets sont possibles et rentables. » Communiquer pour limiter les recours Pour Pierre-Alain Franck, les promoteurs doivent sans aucun doute proposer des produits cohérents et apportant aussi une plus-value pour le quartier. Mais il y a aussi une responsabilité des habitants, des associations, des comités de quartiers… de ne pas s’opposer systématiquement à chaque projet uniquement par principe. « Actuellement, il y a énormément de recours qui coûtent très cher et ralentissent excessivement les procédures et l’avancement des projets », commente-t-il. Quand on a toujours eu un champ au fond du jardin, on n’a forcément pas envie de voir un immeuble y être construit. Mais c’est la bataille de l’intérêt collectif contre l’intérêt individuel. « Aux pouvoirs publics de convaincre que l’intérêt collectif ne se fait pas uniquement de manière destructrice. Densifier ne va pas forcément de pair avec verticalité. On peut densifier autrement qu’en construisant des tours de 30 étages. Quand on met sur pied un programme qui répond aussi aux attentes d’un quartier, on finit par trouver des points d’entente. Plus on impliquera la population locale, mieux cela se fera », conclut Benjamin Cadranel. ● 1 Perspectives démographiques 2017-2070, Bureau fédéral du Plan. 2 Zone économique en milieu urbain 3 Société d’aménagement urbain BECI - Bruxelles métropole - juin 2018 39 D.R. © Reporters
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