ENTREPRENDRE Financer un bien immobilier avec une assurance-pension Une PLCI (pension libre complémentaire pour indépendants), un EIP (engagement individuel de pension) ou un contrat d’assurance de groupe constituent, en première instance, une épargne pour la pension, mais peuvent aussi être utilisés relativement facilement pour le financement d’un bien immobilier. Fabrice Dandois D ifférentes personnes pensent à l’achat d’une résidence secondaire en Belgique ou à l’étranger, souhaitent rénover en profondeur leur propre habitation ou veulent acheter un bien immobilier à titre de placement. Ils ont, dans ce cas, souvent recours au capital versé dans le cadre d’une assurance de groupe (PLCI, EIP, Groupe). Du fait que, hormis certaines exceptions, le versement de telles assurances est, depuis le 1/1/2016, lié à la prise de la pension légale et que le capital sera donc, dans de nombreux cas, versé plus tard, il est possible que l’achat ou la rénovation soient également reportés. Il est toutefois parfaitement possible d’utiliser une police de pension en cours pour le financement d’un bien immobilier, avant la date de versement. Toutes les sortes de biens immobiliers (maison, magasin, box de garage…) peuvent entrer en ligne de compte, ainsi que la rénovation, la réparation, l’amélioration de ces immeubles, pour autant qu’ils soient situés au sein de l’Espace économique européen. L’achat d’un terrain à bâtir ou même l’aménagement d’une terrasse ou d’une piscine peuvent également être financés. Le fait d’être plein propriétaire, usufruitier, superficiaire ou emphytéote ne joue aucun rôle. Seuls les nus-propriétaires sont exclus. Avance sur police Une première technique possible est la prise d’une avance. Chez la plupart des courtiers, un montant allant jusqu’à 60 % des réserves peut être demandé. L’avance maximale à accorder est donc calculée sur le capital déjà constitué, sans tenir compte du versement des primes futures. Il en existe trois sortes : l’avance avec paiement d’intérêts (les réserves de l’assurance-pension continuent de produire des intérêts, et des intérêts sur l’avance doivent donc être payés à l’assureur) ; l’avance avec capitalisation d’intérêts (les réserves de l’assurance-pension continuent de produire des intérêts, mais il ne faut pas effectivement payer d’intérêts sur l’avance) ; et l’avance sans intérêts (aucun intérêt ne doit être payé, seuls des frais forfaitaires doivent l’être, mais les réserves de l’assurance-pension ne produiront plus d’intérêts). A noter que les intérêts payés sur l’avance sont, principe, déductibles des revenus immobiliers dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques. Vu que le montant de l’avance est limité à 60 % des réserves constituées, cette technique est, dans la 32 BECI - Bruxelles métropole - mars 2017 pratique, intéressante pour les personnes qui ont déjà constitué un capital important. Il peut être également intéressant de faire verser une importante prime de back service par la société, de manière à gonfler ainsi le montant de l’avance. Outre la prise d’une avance, le contrat peut également être donné en gage à un assureur ou un établissement financier. Une première possibilité est d’utiliser le contrat comme alternative à l’assurance solde restant dû ; on en économise ainsi les primes et l’assurance-pension continue de produire des intérêts. Une seconde possibilité est de contracter un emprunt sans remboursement du capital (un « crédit bullet »), pour lequel seul des intérêts doivent être payés et le capital emprunté est remboursé en une seule fois, lors du versement du contrat de pension. Pour la mise en gage même, des frais réduits sont parfois comptés par l’assureur. Le coût le plus important de cette formule réside dans les intérêts liés au crédit, qui sont souvent plus élevés que pour un emprunt classique. Quant à l’imposition finale des contrats sur lesquels une avance a été prélevée ou qui ont été donnés en gage, rien ne change : ceux-ci continuent de suivre les règles classiques, sauf lorsque l’avance ou le gage a été utilisé pour l’acquisition ou la construction/rénovation de l’unique habitation propre. Dans ce cas, la première tranche de 76.780 € (exercice d’imposition 2017) est imposée séparément sous le régime de rente fictive. Cela signifie que cette partie ne sera pas imposée à un tarif de 10-20 %, mais qu’elle doit être reprise pendant 10 ou 13 ans dans la déclaration fiscale, par le biais d’une rente fictive, et qu’elle sera imposée suivant les taux progressifs. ● fdandois@deloitte.com - 071/34.71.72
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