TOPIC nord pour de nouveaux magasins, elles n’en ouvriront pas ». Yves Rouyet, auteur d’un mémoire sur l’avenir des centres commerciaux à Bruxelles (Executive Master en Immobilier), explique que, dans un marché saturé, elles doivent s’implanter dans les nouveaux pôles pour maintenir leur clientèle et que cette ventilation s’accompagne d’une augmentation des coûts de fonctionnement. Olivier Weets (Equilis) des années 60, Olivier Weets perçoit une nouvelle extension de sa zone d’exploitation : « Docks est une première pierre au développement de ce côté du canal, avec 2.500 logements prévus dans l’accord du gouvernement. On fait la liaison entre Neder et Schaerbeek. On est face à la gare, avec un accès direct dans quelques années. » Une surenchère difficilement tenable L’étalement dans le temps est avancé comme un prérequis pour absorber la concurrence de Néo et U-place, mais même ainsi Didier Gosuin pense impossible la cohabitation de deux centres commerciaux à si peu de distance: « Je suis convaincu qu’un des deux ne se fera pas. Il y aura des pertes au moins d’un côté. Une fois qu’on saura qui l’emporte, il faudra penser une politique commerciale plus large que les 19 communes, au niveau de la communauté métropolitaine, pour éviter de revoir dans quelques années de nouvelles concurrences déstabiliser des structures en place. » Pour Pierre-Yves Bolus, ce sont les grandes enseignes qui feront le marché : « Elles ne sont plus comme avant la crise dans des phases d’extension. Si elles estiment qu’il n’y a pas de place au Le marché belge réputé mature compte aujourd’hui un premier centre en friche à Eupen. « Avec les taux bancaires qui ne rapportent presque plus rien ou l’immobilier de bureau qui stagne, les investisseurs voient dans les centres commerciaux un recours pour placer leur argent », explicite Pierre-Yves Bolus. « Ce sont des produits financiers et il faut faire attention à ne pas arriver à une bulle ». Si, comme le rappelle Benjamin Wayens, « dans toute l’histoire du commerce, aucun modèle n’a complètement disparu », les centres commerciaux belges accusent une baisse de fréquentation ces dernières années. Elle est annoncée à 3 % sur les centres de Devimo Consult en 2016, mais est largement attribuée à la période post-attentats. Dans ce climat houleux, chercher à combler le retard européen en termes de superficie de centre commercial par habitant apparaît inopportun, surtout si on considère la culture de proximité liée à la densité du territoire. Claire Scohier, co-coordinatrice à Inter-Environnement Bruxelles, critique le moteur de développement choisi : « Le PRAS autorisait 13.000 m2 de superficie commerciale supplémentaire au Heysel, mais tout de suite Néo doit être le plus grand centre de Belgique. La logique exogène d’attractivité internationale est tellement forte qu’elle avance toute seule, tandis que la dynamique endogène est fragilisée. Investir dans les grands équipements typiques des grandes capitales est risqué dans une ville d’un million d’habitants. » Didier Gosuin 18 BECI - Bruxelles métropole - février 2017 Un renouveau pour le centre Si l’impact attendu de Docks sur Woluwe et City 2 a été peu perceptible, Devimo Consult s’affaire à rafraîchir ses pôles commerciaux. Pour Marion Lemesre, « l’enjeu est de réussir la rénovation du centre d’ici 2020, avant l’ouverture de Néo ». Sur le piétonnier, elle projette du family shopping avec une fonction de connexion entre quartiers. Benjamin Wayens conseille de miser plus sur une clientèle bruxelloise spécifique que sur les flux, et Yves Rouyet encourage à ouvrir les visions commerciales et touristiques en réveillant la vie culturelle des grands boulevards. Globalement, Benjamin Wayens prévient que « les planifications ont tendance à générer une forme d’uniformisation alors qu’il faut permettre aux différents segments de l’offre de coexister. » Soutien aux marchés et aux petits commerces de proximité, appui au retour des habitants dans le centre, proposition d’ordonnance à la Région pour créer des agences immobilières de mixité commerciale, Marion Lemesre multiplie les outils : « On a refusé Cos rue Dansaert par la protection du parcellaire, qui est aussi un levier. Les enseignes qui veulent bénéficier de l’attractivité de cette rue de créatifs Marion Lemesre. n’ont pas non plus intérêt à défaire sa spécificité. » La Ville et la Région développent encore l’indemnisation durant les chantiers et des outils d’appui à la numérisation ou à l’innovation, à travers MAD et Opensoon. « Un article américain parlait de Bruxelles comme du nouveau Berlin », s’enorgueillit Didier Gosuin. « C’est sûrement excessif mais notre capacité créative en mode et en design peut nous distinguer d’autres capitales. » Les experts consultés soutiennent cette orientation politique mais craignent la faiblesse de ses moyens. L’effervescence autour du développement commercial rappelle en tout cas que les enjeux actuels ont rarement été aussi cruciaux. ● © Reporters © Reporters © Reporters
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