URBANISME & IMMOBILIER Grille des loyers : Bruxelles à l’exemple de Paris ? Depuis 2012, le gouvernement bruxellois a élaboré une grille indicative des loyers, en fonction de caractéristiques telles que la situation géographique, le type de logement, le nombre de chambres, la superficie. Cette initiative s’inscrit dans le contexte de pénurie de logement abordable ou, dit autrement, dans celui du déficit d’offre dans le segment locatif à bas prix et de disponibilité insuffisante de logements sociaux. Vincent Delannoy À ce stade, cette grille se veut un outil d’information non contraignant. La sixième réforme de l’État, à cet égard, laisse plus de latitude aux Régions, les baux d’habitation faisant désormais partie de leurs compétences. Une éventuelle régulation des loyers risquerait de se heurter à un paradoxe qui serait aussi un danger de taille : celui de provoquer l’effet inverse de celui visé, à savoir le détournement des investisseurs du secteur locatif, provoquant une dégradation du parc immobilier. La ministre du Logement, Céline Fremault, annonce la mise en place effective d’ici l’été prochain d’une grille des loyers, laquelle sera « purement indicative car il est hors de question de travailler sur un blocage des loyers ou sur un encadrement ». Toute annonce de bien immobilier devra cependant y faire référence. Le marché public d’établissement de cette grille a été attribué à une géographe de l’UCL, Marie-Laurence de Keersmaecker, par ailleurs coordinatrice de l’Observatoire des loyers bruxellois. La grille bruxelloise se baserait sur le modèle parisien, mais pour une utilisation différente. La grille parisienne établit en effet des plafonnements, alors que la bruxelloise sera indicative. Les critères retenus seraient ceux de la situation géographique (avec la définition de sept quartiers selon les loyers médians), du type de logement et du nombre de chambres (studio, appartement, maison) ; la superficie habitable et l’état du logement (censé être reflété par l’année de construction). Pour l’évaluation correcte des loyers, une marge d’appréciation de 20 % serait proposée. Certaines voix plaident pour une grille de loyers contraignante, comme à Paris. Mais, est-ce pertinent ? À Paris, les prix encadrés peuvent varier de 20 à 47 euros au mètre carré, avec une valeur médiane de 28 euros environ pour un appartement et de 36 euros environ pour une maison. Paris vient d’une situation où plus d’un tiers des micro-logements se louaient à plus de 40 euros le mètre carré. Rien de comparable à Bruxelles, où le prix de location au mètre carré avoisine les 10 à 12, voire les 9 à 15 euros en tenant compte de plus fortes variations. Avec 84 % des loyers actuellement pratiqués à Bruxelles qui seraient conformes à la grille de référence envisagée, le marché bruxellois est très loin de l’affolement et de la surchauffe des prix parisiens, même encadrés ! ● L’avis de BECI • BECI approuve le caractère indicatif de la grille, mais regrette le nombre limité de critères et demande qu’une liste annexe reprenne des caractéristiques propres à influencer la valeur locative. • Au cas où la grille tiendrait compte de nouveaux critères, BECI demande, par souci de cohérence, de se fonder sur des critères déjà utilisés par l’Observatoire des loyers. • Quant à la méthodologie, BECI souligne l’importance du caractère évolutif des valeurs de marché, selon des critères objectifs à définir. • BECI craint que la grille fige la situation de certains quartiers, alors qu’ils sont en mouvance permanente. • Certains biens, comme la maison une chambre, ne sont pas repris dans la grille. À l’avenir, ce type de biens devrait être pris en considération. • L’évaluation de l’état du bien selon les seuls critères de l’année de construction et de la présence ou non de double vitrage semble réductrice. Un élément tel que la performance énergétique du bâtiment (PEB) devrait être utilisé. • En termes de communication, il importe de faire savoir que la grille des loyers a une valeur indicative et qu’elle reprend des loyers médians, calculés hors charges. BECI - Bruxelles métropole - février 2017 15 © Thinkstock
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