TOPIC supplémentaires, ce qui correspond à un besoin de production de 2.800 logements par an. La démographie pose ainsi, inévitablement, la question de la densification de l’habitat. Avec le corollaire que, si l’on veut préserver de la surface au sol (espaces verts, équipements collectifs), il faut construire en hauteur. regain. Et le placement dans la brique continue à attirer de nombreux investisseurs en quête de rendement et à l’affût d’opportunités, dans un contexte de taux d’intérêt planchers. Du point de vue de l’investisseur, le maître achat est l’appartement deux chambres neuf entre 60 et 80 m2 ménages, célibataires, colocataires, seniors… Du point de vue du propriétaire-investisseur, le Groupe Trevi a publié récemment une enquête intéressante sur le risque de loyers impayés en Région bruxelloise, facteur qui peut influer sur le rendement. Conclusion : le taux d’impayés est légèrement plus élevé sur les studios/appartements 1 chambre (3 % au-dessus de la moyenne), mais leur taux d’occupation est aussi plus élevé. Par ailleurs, souligne l’étude, « il n’y a pas d’éléments qui prouvent statistiquement que le taux d’impayés est plus important dans les communes dites défavorisées ». C’est même l’inverse qui semble se vérifier, puisque le taux d’impayés est plus élevé dans le sud (Forest et Uccle). Plus généralement, les taux d’impayés sont assez proches dans les trois Régions. Boom démographique Ces quinze dernières années (20002015), la population bruxelloise a augmenté de 225.000 unités, passant de 950.000 à 1.175.000 habitants. Pour le logement, le critère du nombre de ménages est significatif dans la mesure où il indique le besoin d’unités de logement supplémentaires. Entre 2000 et 2015, l’augmentation du nombre de ménages a été de 75.500 unités, soit environ 5.000 ménages par an. Or, la production de logements n’a pas suivi. Sur la période 2005-2014, Bruxelles n’a produit que 3.800 logements par an. Il faut toutefois noter que ce « boom démographique », qui résulte d’un accroissement naturel et d’un solde migratoire positif, commence à se tasser : la population continue à croître, mais moins rapidement. On estime que Bruxelles comptera d’ici 2030 au moins 40.000 ménages 14 BECI - Bruxelles métropole - février 2017 Réponses publiques Les décideurs publics sont donc confrontés au défi de trouver des solutions à la crise du logement « abordable » ; mais aussi à celui de fixer plus durablement la classe moyenne et supérieure dont l’exode se poursuit. Dans l’effort de production de logements, la part générée par les pouvoirs publics ou avec leur aide a atteint en moyenne 13,5 % entre 2003 et 2012. Début 2015, le parc de logements à caractère social s’élevait à 40.000 unités, avec autant de candidats sur une liste d’attente. À cela, il faut ajouter 4.000 logements mis en location via une Agence immobilière sociale. – lequel peut satisfaire un large public : jeunes Actuellement, c’est surtout à travers sa politique foncière que la Région entend augmenter l’offre de logements. Des adaptations réglementaires (PRAS dit démographique) ont permis de faire la part belle à des projets de logement dans des zones d’activités portuaires ou industrielles. Ainsi, une surface de 207 hectares a été allégée de contraintes réglementaires permettant, par exemple, l’émergence de projets comme City Dox ou Nautilus, face au quai de Biestebroeck (lire par ailleurs, pp. 19-21). 1.200 Entre 2000 et 2015, Bruxelles a accueilli près de 5.000 ménages supplémentaires par an. Mais sur la période 2005-2014, la production de logements est restée limitée à 3.800 par an. Déficit : 1.200 unités de logement par an. Favoriser l’accès à la propriété est un autre axe qu’entendent encourager les autorités régionales. À titre de comparaison, le taux de propriétaires n’est que de 45 % environ pour 70 % et plus dans les deux autres Régions. C’est dans cette optique que, dès 2017, la première tranche de 175.000 euros est exemptée de droits d’enregistrement à Bruxelles. CityDev, pour sa part, contribue à cet objectif en vendant des logements à deux tiers du prix du marché. Sans compter le Fonds du Logement qui octroie des prêts hypothécaires à taux réduit. Sur les années 20112014, ces mesures d’aides d’accession à la propriété représentent 150 millions par an. Faire participer le secteur privé à l’effort de construction de logements abordables est un autre levier pratiqué à Bruxelles, à travers le mécanisme des charges d’urbanisme, étendu depuis 2013 à la construction de logements. Tout projet d’au moins 1.000 m2 est redevable de ces charges, à moins qu’il prévoie 15 % de logements encadrés et/ou conventionnés. Autre voie d’action possible : une certaine régulation du marché privé, pour venir en aide aux locataires moins aisés. C’est dans cette optique qu’est née la grille indicative des loyers (voir ci-contre). ● © Reporters
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