STEDENBOUWKUNDE EN VASTGOED Tabel van de huurprijzen: na Parijs nu ook in Brussel? Voor de tweede keer in vijf jaar werkt de Brusselse regering aan een tabel van adviesprijzen voor huur. Die voorziet strengere criteria dan de voormalige ‘Picqué tabel’ en houdt rekening met parameters als de geografische ligging, het type woning, het aantal slaapkamers enz. De huurders beschikken op die manier over een vergelijkingstool en een basis voor een raming, in een context van schaarste van ‘betaalbare’ woningen. Alvast een lovenswaardig project, dat echter risico’s inhoudt… V andaag geldt deze tabel louter als een referentie, zonder enige verplichting. In dit opzicht geeft de zesde Staatshervorming trouwens meer vrijheid aan de Gewesten, die voortaan bevoegd zijn voor huurovereenkomsten. Een eventuele regulering van de huurprijzen zou echter op een paradox kunnen uitmonden, met daarbij het gevaar van een totaal verkeerd resultaat: investeerders zouden van huurvastgoed afzien, met een snelle aftakeling van de gebouwen als gevolg. Minister van huisvesting Céline Fremault kondigt tegen volgende zomer een nieuwe huurprijzentabel aan. “Ook die zal louter richtinggevend zijn, want er kan geen sprake zijn van een blokkering van de huurprijzen of van een vast kader”. Elke vastgoedadvertentie zal wel naar de tabel moeten verwijzen. De berekening van deze tabel werd als overheidsopdracht aan UCL aardrijkskundige Marie-Laurence de Keersmaecker toevertrouwd. Zij is bovendien coördinatrice van het Brusselse Observatiecentrum van de huurprijzen. De Brusselse tabel moet van zijn Parijse tegenhanger worden afgeleid, maar is wel voor een ander gebruik bestemd. In Parijs bepaalt de tabel namelijk maximumprijzen, terwijl de Brusselse eerder een indicatieve rol zal spelen. Als criteria zou de tabel rekening houden met de geografische ligging (met bepaling van zeven wijken volgens de gemiddelde huurprijzen), het type woning en het aantal slaapkamers (studio, appartement, huis), de bewoonbare oppervlakte en de staat van de woning (aan de hand van het bouwjaar). Voor de correcte schatting van de huurprijzen zou een marge van 20% zijn voorzien. Sommigen pleiten voor een dwingende huurprijzentabel, zoals in Parijs. Heeft dit zin? In Parijs schommelen de gereglementeerde prijzen tussen 20 en 47 € per vierkante meter, met een tussenwaarde van ongeveer 28 € voor een appartement en ongeveer 36 € voor een huis. Parijs verhuurde tot voor kort meer dan een derde van zijn microwoningen aan meer dan 40 € per vierkante meter. Helemaal niet te vergelijken met Brussel, waar de huurprijs per vierkante meter rond 10 of 12 € schommelt – of tussen 9 en 15 € als rekening wordt gehouden met sterkere afwijkingen. In Brussel zou 84% van de huidige huurprijzen nu al met de geplande referentietabel overeenstemmen. De Brusselse markt heeft dus niets te maken met de dolle, al dan niet gereglementeerde prijzen die in Parijs van kracht zijn! ● Vincent Delannoy De mening van BECI • BECI vindt het goed dat de tabel een louter indicatieve rol speelt maar betreurt het beperkte aantal criteria en vraagt dus een aanvullende lijst met kenmerken die een impact kunnen hebben op de huurwaarde. • BECI betreurt dat de statistische gegevens waarop de tabel steunt niet alles omvatten en vraagt dus concrete maatregelen voor data-inzameling en de follow-up van de huurmarkt. • Op methodologisch vlak wijst BECI op het belang van de evolutie van de marktwaarden, volgens nog te bepalen objectieve criteria. • BECI vreest dat de tabel de situatie in bepaalde wijken zou doen verstarren, terwijl ze in de praktijk constant evolueert. • BECI wijst op het risico dat redelijke huurprijzen aan de hand van de tabel zouden gaan stijgen. • De staat van een woning herleiden tot het bouwjaar en de eventuele aanwezigheid van dubbele beglazing lijkt ontoereikend. Ook de energieprestatie van het gebouw (EPB) hoort erbij. • De communicatie rond het project moet duidelijk vermelden dat de huurprijzen louter indicatief zijn en dat de tabel uitgaat van gemiddelde huurprijzen, zonder bijkomende lasten. BECI - Brussel metropool - februari 2017 15 © Thinkstock
18 Online Touch Home