THINK TANK Immobilier : le temps, c’est de l’argent perdu « Le temps, c’est de l’argent », voilà une maxime vraie dans bien des contextes, parmi lesquels celui de l’immobilier bruxellois. Les délais de délivrance des permis d’urbanisme, la lourdeur des procédures liées à leur obtention et les contraintes réglementaires et administratives ralentissent considérablement la mise en œuvre de certains projets… De quelques mois à plusieurs années. Cette torpeur, dommageable pour le promoteur, l’est aussi pour les pouvoirs publics… L e développement de projets immobiliers à Bruxelles est conditionné par de nombreuses règles et coûts indirects : normes d’urbanisme (RRU, taille des logements,…), normes environnementales (dépollution des sols, construction basse énergie…), charges d’urbanisme, taxes et charges diverses, coût élevé de la main d’œuvre… Si un cadre réglementaire contraignant a ses raisons d’être, il suppose, de la part des autorités, cohérence et rationalité dans sa gestion quotidienne. C’est ici que le bât blesse : lenteur des procédures administratives, recours continuels, négociation sans fin, exigences changeantes au gré des formations politiques, situations kafkaïennes nées des contradictions entre communes et Région… ralentissent considérablement les projets d’ampleur. Cette situation, nocive pour le secteur immobilier et pour l’économie dans son ensemble, l’est tout autant pour les pouvoirs publics, puisqu’elle les empêche de répondre à leurs engagements : grossir les recettes publiques, accroître l’offre en logements accessibles, développer des nouveaux quartiers. Moins de revenus pour les pouvoirs publics Chaque projet immobilier, quelle que soit sa nature – logement, commerce, bureaux, parking – génère annuellement des sommes liées à sa fonction et à celle de son exploitant. À titre d’exemple, un projet de 250.000 m², correspondant à un vaste quartier d’environ 1.250 logements, 75.000 m² de bureaux, 25.000 m² de commerce et de l’équipement, génère annuellement plus de 29 millions d’euros en charges et impôts, perçus par l’État Fédéral, la Région et la commune qui accueille le projet. 10 BECI - Bruxelles Métropole - février 2015 Lise Nakhlé, BECI L’essentiel des revenus, issus de l’impôt sur les personnes physiques, est encaissé par le Fédéral, qui en reverse une partie à la Région. Notre simulation (voir tableau page suivante) tient compte de 1.875 contribuables (soit 1,5 par logement) ayant un revenu imposable net moyen de 35.000 euros. L’IPP s’élèvera donc à plus de 23 millions d’euros, en tenant compte des additionnels communaux (6 % pour la Ville de Bruxelles, soit 1,3 millions d’euros) et d’agglomération (1 %, soit 216.000 euros). Plus marginale, la taxe régionale sur les ménages, dont la suppression en envisagée (à l’instar des additionnels d’agglomération), génèrerait quant à elle 111.000 euros. Les sommes perçues par la Région et la commune, via taxes et précompte immobilier, sont également loin d’être négligeables : plus de 1,4 millions pour la première, 4 millions pour la seconde. Notons que cette évaluation se base sur les taxes et impôts directs, et ne tient pas compte des taxes sur les loyers, ni des droits d’enregistrement et TVA générés par chaque transaction immobilière. Elle ne tient pas compte non plus de la plus-value générée par l’activité économique de notre nouveau quartier. Sur cette base, un projet qui met dix ans à voir le jour constitue donc un manque à gagner de près de 66 millions d’euros pour les finances régionale et communale. À ces sommes perçues annuellement, il faut ajouter, pour notre nouveau quartier, environs 13,2 millions d’euros perçus une seule fois, en numéraire ou en nature, via les charges d’urbanisme. Dans le cas présent, considérant une zone d’intérêt régional, 30 % des réalisations résidentielles, constituées de logements moyens, sont exemptées de charges.
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