DYNAMIEK Vastgoed financieren met een pensioenverzekering Een vrij aanvullend pensioen van zelfstandigen (VAPZ), een individuele pensioentoezegging (IPT) of een groepsverzekeringcontract dienen in eerste instantie om voor het pensioen te sparen, maar ze kunnen ook vrij gemakkelijk worden ingezet om een onroerend goed te financieren. Fabrice Dandois M ensen die de aankoop van een tweede woning in België of in het buitenland overwegen, hun eigen huis grondig willen renoveren of in vastgoed wensen te beleggen, doen dan vaak een beroep op het kapitaal dat in een groepsverzekering werd gestort (VAPZ, EIP, Groep). Omdat, op enkele uitzonderingen na, de storting van dergelijke verzekeringen sinds 1/1/2016 gebonden is aan het ingaan van het wettelijk pensioen en het kapitaal dus vaak later zal worden gestort, riskeren koop- of renovatieprojecten dus ook uitstel. Het blijft echter perfect mogelijk om een lopend pensioenpolis te gebruiken voor de financiering van een onroerend goed, nog vóór de datum van de storting. Alle types vastgoed (huis, winkel, garage …) komen aan bod, evenals de reovatie, reparatie en verbetering van gebouwen, voor zover ze zich in de Europese Economische Ruimte bevinden. Ook de aankoop van bouwgrond, de inrichting van een terras of een zwembad zijn voor financiering vatbaar. Het maakt niet uit of u volle eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter bent. Alleen naakte eigenaars hebben hier geen recht toe. Voorschot op de polis Een voorschot is een eerste manier. De meeste makelaars aanvaarden dat een bedrag tot 60% van de reserves wordt opgevraagd. Het maximaal toe te kennen voorschot wordt berekend in functie van het reeds samengesteld kapitaal, zonder rekening te houden met de storting van de toekomstige premies. Drie mogelijkheden: 1) een voorschot met betaling van rente (de reserve van de pensioensverzekering blijft een rente opbrengen en een rente op het voorschot moet dus aan de verzekeraar worden betaald); 2) het voorschot met rentekapitalisatie (de reserve van de pensioensverzekering blijft een rente opbrengen, maar er moet effectief geen rente op het voorschot worden betaald) en 3) het renteloze voorschot (geen interest moet worden betaald, wél forfaitaire kosten, maar de reserves van de pensioensverzekering zullen geen rente meer opbrengen). Interest die u op het voorschot betaalt, is normalit aftrekbaar van uw inkomen van onroerende goederen, in de aangifte voor de personenbelasting. Omdat het voorschot beperkt blijft tot 60% van de reserves, is deze techniek vooral interessant voor 32 BECI - Brussel metropool - maart 2017 mensen die al een aanzienlijk kapitaal hebben samengesteld. Het kan ook voordelig zijn om een aanzienlijke back service premie door de vennootschap te laten storten, om het bedrag van het voorschot nog te doen toenemen. Naast het nemen van een voorschot kan het contract ook in onderpand worden gegeven aan een verzekeraar of een financiële instelling. Een eerste mogelijkheid bestaat erin het contract als een alternatief voor de schuldsaldoverzekering te gebruiken. Zo bespaart u de premies van deze verzekering, terwijl de pensioenverzekering een rente blijft opbrengen. Tweede mogelijkheid: u gaat een lening aan zonder terugbetaling van het kapitaal (‘bullet credit’). Alleen de interesten dienen te worden betaald, terwijl het geleende kapitaal in één keer wordt teruggestort, wanneer het pensioencontract wordt uitbetaald. De verzekeraar rekent soms beperkte kosten aan voor het onderpand. De voornaamste kost van deze formule zijn de kredietinteresten, die vaak hoger liggen dan bij een klassieke lening. Niets verandert echter voor de finale belasting van contracten waarop een voorschot werd genomen of die in onderpand werden gegeven: ze volgen gewoon de klassieke regels, behalve wanneer het voorschot of het onderpand werd gebruikt voor de aankoop of de bouw/renovatie van de enige eigen woning. In dat geval wordt de eerste schijf van 76.780 € (aanslagjaar 2017) apart belast op basis van de fictieve rente. Dit deel zal dus niet ter hoogte van 10-20% worden belast, maar moet 10 of 13 jaar lang in de belastingaangifte via een fictieve rente worden opgenomen. Het zal volgens progressieve tarieven worden belast. ● fdandois@deloitte.com - 071/34.71.72
35 Online Touch Home